En términos simples, amortizar una hipoteca implica reembolsar el préstamo y los intereses pendientes al banco a lo largo de un período acordado en cuotas mensuales. Además de la amortización regular, existe la opción de hacer una amortización extraordinaria, también conocida como amortización anticipada de la hipoteca, la cual puede ayudarte a ahorrar en intereses.
En caso de que desees realizar una amortización anticipada en tu hipoteca, tienes dos alternativas disponibles: realizar una amortización parcial anticipada (es decir, devolver de forma anticipada una parte de la deuda que tienes pendiente) o bien, hacer una amortización anticipada total (pagar todo lo que te reste por abonar a tu entidad financiera).
En el caso de que optes por una amortización anticipada parcial, tu banco te ofrecerá dos opciones para elegir: reducir la cuota o reducir el plazo. Esto implica que deberás decidir cómo deseas que afecte esta reducción de tu deuda:
- Si prefieres continuar pagando la misma cuota mensual, pero reducir el tiempo que te queda para pagar por completo tu deuda.
- O si prefieres mantener el plazo acordado inicialmente, pero disminuir la cuota mensual que pagas.
Existen diversos factores que debes considerar para determinar si es conveniente o no amortizar una hipoteca. Entre ellos se encuentran: el tiempo restante para finalizar el pago de la deuda, las comisiones que el banco aplique, la cantidad que se desea devolver, la posibilidad de deducción fiscal, la preferencia entre reducir plazo o disminuir la cuota mensual, y la tasa del euríbor en el caso de una hipoteca variable.
Rentabilidad: ¿Reducir cuota o plazo?
Ambas opciones resultan en ahorros en intereses, aunque generalmente reducir el plazo se considera una opción más favorable.
Supongamos que contrataste una hipoteca de 200.000 euros al 3% y con un plazo de 25 años. En el año 10, decides hacer una amortización anticipada de 30.000 euros. Aquí te presento una tabla con el ahorro en intereses de cada opción:
| Reembolso normal | Con reducción de cuota | Con reducción de plazo | |
| Cuota | 965,60€/mes | 767,21€/mes | 965,60€/mes |
| Plazo pendiente | 15 años | 15 años | 11 años |
| Ahorro en intereses | – | 7.524,14€ | 15.377,47€ |
Es evidente que la opción de reducir el plazo de amortización de la hipoteca genera mayores ahorros en intereses. ¿La razón? Es que se generarán intereses durante un período de tiempo menor, ya que se completa el pago del crédito en menos tiempo.
¿Cuál es el momento más adecuado para hacer una amortización anticipada en la hipoteca?
El momento más favorable para realizar una amortización anticipada en la hipoteca es durante los primeros años del plazo. Esto se debe a que en España, las hipotecas se amortizan utilizando el sistema francés, el cual implica que se pagan más intereses en la primera parte del plazo de vida del producto. Si esperas demasiado para realizar una amortización anticipada, ya habrás pagado una mayor cantidad de intereses y, por lo tanto, tu ahorro sería menor.
El sistema francés de amortización es un método utilizado en préstamos hipotecarios y otros tipos de préstamos, en el que la cantidad prestada se divide en pagos mensuales iguales durante todo el plazo del préstamo. Cada cuota incluye tanto una parte del capital como los intereses correspondientes, pero la cantidad de intereses que se paga es mayor al principio del plazo y disminuye gradualmente a medida que se avanza en el tiempo. Esto significa que en los primeros años del préstamo se pagan más intereses que en los últimos, lo que se conoce como «amortización de intereses por el método francés».
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