Gastos hipotecarios: victoria en la Audiencia Provincial (Zaragoza)
En Bustillo y Lambán Abogados he logrado una nueva resolución favorable en materia de gastos hipotecarios ante la Audiencia Provincial de Zaragoza. La Sección 5.ª, en sentencia de 16 de julio de 2025, ha desestimado íntegramente el recurso del banco y, además, ha estimado nuestro recurso en costas, con un pronunciamiento especialmente relevante para quienes se plantean reclamar.
Nota: lo que sigue es información general basada en una resolución judicial. Cada asunto tiene matices (fecha de firma, documentos, reclamación previa, etc.) y conviene revisar el caso concreto antes de actuar.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza: qué se discutía
El procedimiento parte de una demanda en la que se solicitó la nulidad de la cláusula de gastos (la típica cláusula que imponía a la parte prestataria, de forma indiscriminada, notaría, registro, gestoría, tasación, etc.). En primera instancia se declaró la nulidad y se fijó una devolución de 976,17 €, con intereses legales desde el pago, pero sin condena en costas.
Ambas partes recurrieron:
- El banco insistió en la prescripción de la acción de restitución y defendió que el plazo debía empezar a contar por hechos “notorios” y por la supuesta “cognoscibilidad” del consumidor a raíz de la jurisprudencia sobre cláusulas de gastos.
- Por nuestra parte, recurrimos el pronunciamiento de no imposición de costas de la primera instancia, al entender que no era correcto en un litigio de cláusulas abusivas con consumidores.
Qué decide la Audiencia Provincial sobre la prescripción
La Audiencia Provincial mantiene el criterio que viene aplicando tras la doctrina europea y su recepción por el Tribunal Supremo: no basta con decir que “ya se sabía” por la repercusión mediática o por sentencias previas del Supremo.
El argumento del “dies a quo” y la cognoscibilidad del consumidor
La sentencia explica que el inicio del cómputo de la prescripción no puede fijarse automáticamente en hitos generales (como sentencias “tipo” del Tribunal Supremo) si no se acredita que el consumidor tenía o podía razonablemente tener conocimiento del carácter abusivo en su caso, y sin imponer al profesional un deber de diligencia e información.
Principio de efectividad y tutela del consumidor
La Audiencia se apoya en el principio de efectividad del Derecho de la UE y en la protección del consumidor frente al profesional. También razona que no es exigible al consumidor medio realizar “investigación jurídica” para determinar si su cláusula concreta es equivalente a una cláusula tipo declarada abusiva.
Con ese enfoque, desestima el recurso del banco en materia de prescripción.
Costas procesales: por qué el banco acaba condenado
Este es, a nivel práctico, uno de los puntos más importantes de la resolución.
La Audiencia Provincial revoca la sentencia de primera instancia en el único extremo de las costas, imponiéndolas a la entidad demandada. Lo fundamenta en la jurisprudencia sobre el efecto disuasorio y el principio de efectividad en litigios de cláusulas abusivas: si el consumidor se ve obligado a demandar y aun ganando no hay costas, el sistema puede generar un “efecto disuasorio inverso”.
Además, la sentencia toma en cuenta un dato que se repite con frecuencia en la práctica: cuando no se atiende adecuadamente la reclamación extrajudicial y se obliga a litigar, la condena en costas cobra todavía más sentido.
Resultado final:
- Recurso del banco: desestimado, con costas de la segunda instancia para el banco por su apelación.
- Nuestro recurso: estimado y se imponen costas de primera instancia al banco, además de las costas de la segunda instancia por este recurso.
Qué gastos se suelen reclamar en estos procedimientos
Sin entrar en asesoramiento individualizado, en reclamaciones de gastos hipotecarios suele analizarse qué partidas son reclamables según el reparto jurisprudencial aplicable al momento del contrato y a la naturaleza del gasto. En la sentencia se discute expresamente la cláusula que imputaba a la parte prestataria gastos de notaría, gestoría, tasación y registro, y se confirma la nulidad de la cláusula de imputación indiscriminada.
En cada caso hay que revisar:
- escritura y cláusula concreta,
- facturas disponibles,
- fecha de firma,
- y si hubo compraventa, subrogación, novación u otras particularidades (porque no todo gasto asociado a una operación inmobiliaria tiene el mismo tratamiento).
Qué implicaciones prácticas tiene esta resolución en Zaragoza
En mi práctica diaria en Zaragoza, uno de los puntos que más controversia genera en estos litigios es la prescripción: el banco suele intentar situar el inicio del plazo en fechas generales (por ejemplo, por la “publicidad” de sentencias antiguas). Esta resolución refuerza que no vale una regla automática y que deben respetarse los estándares de protección del consumidor y el principio de efectividad.
También confirma algo relevante para quien duda si “merece la pena”: cuando la nulidad de la cláusula abusiva se estima, la condena en costas puede ser procedente aunque existan debates sobre cuantías o partidas, precisamente para evitar que el consumidor tenga que asumir el coste de reclamar un derecho reconocido.
Si quieres que revise tu documentación y te indique, con criterios técnicos, cómo encaja tu caso en la jurisprudencia actual, puedes contactar conmigo aquí.
Enlace externo (fuente oficial)
Puedes consultar jurisprudencia en el buscador oficial del CGPJ/CENDOJ:
https://www.poderjudicial.es/search/indexAN.jsp
Preguntas frecuentes sobre gastos hipotecarios
¿Se puede reclamar siempre la devolución de gastos hipotecarios?
Depende del contenido de la cláusula, de la documentación disponible y del tipo de gastos. La nulidad suele centrarse en cláusulas que imputan “todos” los gastos al consumidor sin matices.
¿La reclamación está prescrita si firmé la hipoteca hace muchos años?
No hay una respuesta única. La discusión suele estar en cuándo empieza a contar el plazo. La Audiencia Provincial de Zaragoza, en esta sentencia, rechaza fijarlo automáticamente por hitos generales y exige un análisis conforme al principio de efectividad.
¿Qué pasa con las costas si gano el juicio?
En materia de cláusulas abusivas con consumidores, puede proceder la condena en costas al banco para no desincentivar la reclamación. En esta resolución se imponen costas de primera y segunda instancia a la entidad demandada.
¿Es necesario reclamar primero al banco por escrito?
No siempre es obligatorio, pero suele ser recomendable y puede influir en la valoración de costas si el banco obliga a litigar sin atender la pretensión.
¿Cuánto tarda un procedimiento de gastos hipotecarios?
Depende del juzgado, la carga de trabajo y si hay apelación. En general, es un procedimiento que puede prolongarse si la entidad recurre.
